A) La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona,
sec. 13ª, de 29 de marzo de 2019, nº 279/2019, rec. 1422/2017, acuerda
la resolución del contrato de arrendamiento por haber expirado el plazo de un
año establecido en el contrato. La demanda, en ejercicio de la acción
resolutoria por expiración del término fue presentada antes del transcurso del
plazo de los quince días posteriores al vencimiento del plazo de la tácita
reconducción, y además había precedido requerimiento,
B) NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
URBANO: Centrada la cuestión discutida en la naturaleza del
objeto del contrato de arrendamiento, y por consiguiente en el régimen jurídico
al que se encuentra sometida la relación contractual arrendaticia concertada
entre ambas partes, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de
22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986 , 7 de julio de 1987 , 3 de mayo
de 1993 , 9 de abril y 21 de mayo de 1997), que la calificación o determinación
de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los
contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la
denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real
del contrato es el determinante de su calificación.
En este sentido, es doctrina reiterada del TS (Sentencias
del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de
mayo de 1994; 5320/1992, y 4017/1994), que para indagar la intención de las
partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código
Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que
lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.
En el mismo sentido, es igualmente doctrina constante,
uniforme, y reiterada del TS (Sentencias del
Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de
1988 , 19 de enero de 1990 , y 7 de julio de 1995 ; RJA 2482 y 9509/1987 ,
9736/1988 , 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas
contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil,
constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las
cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer
párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la
intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las
restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar
con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación
literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual
para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a
los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato; o la del artículo 1283
del Código Civil, según la cual, cualquiera que sea la generalidad de los
términos de un contrato, no deben entenderse comprendidos en él cosas distintas
y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron
contratar.
En este caso, en el contrato de arrendamiento, de 1 de
marzo de 1985, se convino el arrendamiento de dos habitaciones con servicio de
wáter "no aptas para vivienda", en la azotea del edificio, que
interesan a la arrendataria "para dedicarlas a trastero o almacén" y
"a este fin" se le alquilan, no como vivienda.
Por lo que, del tenor
literal del contrato de arrendamiento, aparece claramente que la intención de
las partes fue la de concertar un arrendamiento de dos habitaciones, no aptas
para vivienda, en la azotea del edificio, para dedicarlas a trastero o almacén,
de modo que, en este caso, el contrato
de arrendamiento no se encuentra sometido al régimen legal del Texto Refundido
de 1964 que, en su artículo 1, incluye en su ámbito de aplicación únicamente
las viviendas o locales de negocio, entendiendo por las primeras las
edificaciones habitables cuyo destino primordial sea la vivienda, sino que, por
el contrario, se encuentra sometido al régimen general del Código Civil.
Por lo demás, el artículo 1255 del Código Civil,
permite que las partes en el contrato puedan establecer los pactos, cláusulas y
condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las
leyes, a la moral, ni al orden público, de modo que no
altera la naturaleza del contrato que las partes puedan pactar la remisión a la
Ley de Arrendamientos Urbanos para la regulación del contenido del contrato, y
en concreto para el cálculo del incremento de la renta por obras en el
edificio; no alterando tampoco la naturaleza del contrato que, en la redacción
de las cláusulas del contrato, que son transcripción de cláusulas al uso en
modelos o formularios de contratos, se denomine erróneamente en alguna ocasión
como vivienda al objeto del contrato.
En cuanto a los actos
posteriores, resulta de lo actuado que, con posterioridad a la celebración del
contrato de arrendamiento de autos, se concertó por el Sr. Juan Luis , cónyuge
de la demandada, el contrato de arrendamiento, de 2 de enero de 1998, del piso
cuarto del edificio, habiendo podido incluirse en el nuevo contrato de
arrendamiento, pero sin que se
incluyeran, las dos habitaciones en la azotea, cuyo arrendamiento siguió
sometido al contrato de 1 de marzo de 1985, siendo el régimen jurídico de
ambos contratos distinto, por cuanto son distintas sus fechas de celebración,
siendo asimismo distintos los arrendatarios en uno y otro contrato, habiéndose
mantenido como distintos ambos contratos en la relación contractual entre las
partes por la emisión de recibos distintos para cada uno de ellos, en junio de
2016, para el arrendamiento del piso, y del trastero en la azotea.
Por lo demás, resulta de la prueba practicada, y en
concreto del informe del Arquitecto Técnico Sr. Bartolomé , de 23 de mayo de
2017, aportado por la demandada, que la vivienda del piso, y el trastero de la
azotea, son dos entidades independientes, a las que se accede
por puertas distintas desde la escalera comunitaria, sin comunicación interior,
siendo el trastero de la azotea un espacio reducido en el que únicamente es
posible observar en las fotografías que se acompañan en el informe, a pesar de
haber dispuesto de tiempo la parte demandada para preparar la prueba, una taza
de wáter, y unos armarios de cocina destartalados, sin un uso conocido.
C) DURACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: En
cuanto a la duración de contrato de arrendamiento, es doctrina constante,
uniforme, y reiterada del TS (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero
de 1930 , 21 de octubre de 1959 , o 20 de septiembre de 1996 ; RJA 640/1930
-31, 3597/1959, y 6727/1996 ), que es
consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado,
según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de
modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por
lo que, si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 del CC, establece las
normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del
contrato de arrendamiento, entendiéndose
hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por
meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.
En este caso, el contrato de arrendamiento de 1 de
marzo de 1985 no se pactó una duración, de modo que, siendo
consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado,
según el artículo 1543 del Código Civil , no habiéndose fijado la duración
inicial, habrá que estar a la norma del artículo 1581 del Código Civil , y en
este caso, estando señalado un alquiler anual de 15.600 pesetas, aunque
pagaderas por mensualidades adelantadas de 1.300 pesetas, se entiende que el contrato se hizo por una duración inicial de un año,
encontrándose el contrato en período de tácita reconducción desde el 1 de marzo
de 1986, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil ,
no habiéndose pactado tampoco expresamente la duración de los períodos de
tácita reconducción, en su caso, habiéndose fijado una renta anual, de modo que
los períodos de tácita reconducción se consideran asimismo anuales, en
aplicación de la norma referida del artículo 1581 del Código Civil , de modo
que se entiende que el contrato se prorrogó, por la tácita reconducción del
artículo 1566 del Código Civil , por períodos anuales sucesivos, por lo que el
último período de tácita reconducción, anterior a la presentación de la demanda
el 7 de marzo de 2017, momento a partir del cual se producen los efectos de la
litispendencia, de acuerdo con el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil , venció como máximo el 1 de marzo de 2017.
En este caso, resulta
de las alegaciones conformes de las partes, y la prueba documental, que la
arrendadora remitió un burofax, con fecha 16 de diciembre de 2016, a la parte
demandada arrendataria (doc 3 de la demanda), manifestándole su voluntad de dar
por terminado el contrato de arrendamiento a partir del 28 de febrero de 2017.
D) LOS TRES REQUISITOS DE LA TACITA RECONDUCCION: Es
doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los
requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo
fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del
arrendador en la continuación del contrato, son tres:
1º) Que al terminar
el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa
arrendada.
2º) Que el disfrute
por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del
arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por
cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el
arrendamiento.
3º) Que no haya
precedido requerimiento.
En este sentido,
según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de
noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si
ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado
los quince días; y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince
días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido
requerimiento.
En este caso, faltan
al menos el segundo y el tercero de los requisitos mencionados para que pueda
entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil,
a partir del 1 de marzo de 2017, por cuanto, la demanda, en ejercicio de la
acción resolutoria por expiración del término fue presentada antes del
transcurso del plazo de los quince días posteriores al vencimiento del plazo de
la tácita reconducción, y además había precedido requerimiento.
En consecuencia,
procede la estimación de la demanda en ejercicio de la pretensión resolutoria
del contrato de arrendamiento, por expiración del plazo, con la consiguiente
estimación del recurso de apelación de la parte demandante.
E) REGULACION LEGAL DE LA
TACITA RECONDUCCION: Dice
el artículo 1566 del Código Civil: “Si al terminar el
contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción
por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento”.
Y
el artículo 1581 del Código Civil establece que: “Si no se hubiese fijado plazo
al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler
anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En
todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial,
cumplido el término”.
La tacita reconducción requiere:
1)
Que haya terminado el contrato, por conclusión del plazo (pero no solo el
inicialmente pactado o prorrogado en su caso, sino incluso tras uno o varios
períodos de tácita reconducción , siempre que se den las circunstancias para
que se produzca otra).
2)
Que el arrendatario permanezca 15 días más en el disfrute de la vivienda, de
forma continuada y voluntaria.
3)
Que dicha permanencia lo sea con aquiescencia (consentimiento) del arrendador,
es decir, debe consentirla, aunque se presume “iuris tantum”, si acepta que el
arrendatario continúe en la ocupación; no existirá, si el arrendador remite al
arrendatario, antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración
del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en
el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato, (requerimiento, pues,
excluyente, de la tácita reconducción ) pues resulta evidente que, si existe
requerimiento, no existe aquiescencia (aún en el supuesto de que tras la
finalización del plazo contractual, el arrendador haya percibido alguna renta,
en la medida que ésta es contraprestación por el uso y el cobro puede deberse a
la creencia razonable de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue
ocupada); al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del
transcurso de los 15 días (así, la STS de 5.5.1970, SAP de Barcelona, Sección
13ª, 23.3.2000.
4)
Que no haya precedido requerimiento (puede hacerse en cualquier forma -
notarial, acto conciliación, fax, burofax, correo con acuse de recibo, demanda
de desahucio,...siempre que el destinatario reciba el mensaje-, lo que puede
hacerse en cualquier forma admisible en Derecho).
5)
Que no exista renuncia a la tácita reconducción, pactada en el contrato o con
posterioridad a su celebración, por ser un derecho renunciable (así, STS.
28.3.1951).
A ello debe añadirse, para agotar
el razonamiento, que agotados los derechos de subrogación, puede darse la
tácita. Pero, al vencer los 3 años, el arrendamiento ya no
puede (pactando con los términos) “prorrogarse”, sin perjuicio de los períodos
del art. 1581 CC, y, por supuesto, de la expresa manifestación del arrendador
en contra, que cercena toda posibilidad de renovación contractual.
Auto: Pedro Torres Romero (abogado)
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